Землеустроительная экспертиза – процесс, состоящий из проведения натурных исследований (полевые работы), кадастровых работ и выдачи экспертного заключения на их основании. Исследования могут проводить профильные специалисты (геодезисты, кадастровые инженеры и прочие), имеющие соответствующие лицензии и разрешения на осуществление экспертной деятельности.

Как правило, земельная экспертиза требуется в следующих случаях:

• Для уточнения границ земельного участка;
• Для того чтобы определить место расположения земельного участка;
• При разделе земельных участков;
• При пересечении границ земельных участков;
• Для уточнения площади и границы земельного участка (соответствие/несоответствие кадастру);
• Для того чтобы определить законность нахождения объектов капитального строительства на участке;
• При регистрации (перерегистрации) земельного участка;
• При установлении границ участков с особым режимом использования, сервитутов и прочих;
• Для выявления нарушений границ земельного участка и многое другое.

Объектами исследования в землеустроительной экспертизе являются:

• Земельные участки и их части;
• Границы земельных участков;
• Геодезические координаты земельных участков и иных объектов недвижимости, эксплуатация которых предусмотрена или не предусмотрена на данном земельном участке;
• Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права на землю, кадастровый паспорт на земельный участок, постановления о предоставлении земельных участков в пользование, графические материалы — планы участков, рабочие чертежи с привязкой к местности, акты об отводе границ земельных участков, сведения об имеющихся обременениях земель участка (сервитут), и прочие);
• Межевой план или землеустроительное дело;
• Материалы топографических съемок;
• Зоны с особыми условиями использования территорий;
• Территориальные зоны в соответствии с правилами землепользования и застройки;
• Иные объекты.

Типовые вопросы зависят от категории спора и экспертной задачи:

• При установлении границ земельных участков, определении площади земельного участка, его разделе:
• Каковы фактические границы и площадь земельного участка, расположенного по адресу… с кадастровым номером …?
• Каковы площадь и границы участка, нормативно необходимые для эксплуатации объекта недвижимости (определенного назначения), расположенного по адресу…?
• На основании правоустанавливающих документов установить фактическое расположение земельного участка с кадастровым номером … на местности, определив его границы с указанием характерных точек координат. С учетом установленных границ земельного участка определить, имеется ли наложение/пересечение границ земельного участка с кадастровым номером … на земельный участок с кадастровым номером …?
• Соответствует ли фактическая общая площадь/координаты/границы земельного участка с кадастровым номером … правоустанавливающим документам?
• Пересекают ли границы земельного участка с к/н … фактические границы объекта недвижимости с к/н …?
• При наличии пересечения границ земельного участка с к/н … с земельным участком с к/н …, установить, какова причина наложения границ, а также площадь наложения?
• При наличии реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка с к/н … в части пересечения с объектом недвижимости с к/н … указать, какие необходимо внести изменения в сведения ЕГРН для исправления реестровой ошибки.
• При преобразовании земельных участков с расположенными на них объектами промышленного (производственного) и общественного назначения:
• Каковы возможности и варианты раздела участка?
• Возможен ли выдел долей собственников в земельном участке?
• Какова площадь участка, необходимого для эксплуатации конкретного строительного объекта (здания, строения и сооружения либо группы таковых объектов)? (решается в рамках комплексной экспертизы)
• Какова площадь земельного участка, занятого постройками (или: свободного от построек)?
• Каковы границы участка, площадь которого достаточна для эксплуатации конкретного строительного объекта (здания, строения и сооружения либо группы таковых объектов)?
• Каковы возможности проезда и прохода на территорию исследуемого земельного участка через территорию каких-либо из соседних земельных участков либо по прилегающей территории общего пользования (в т.ч. существующих проездов, улиц и т.п.)?
• При установлении сервитута:
• Имеется ли проход/проезд к зданию по земельному участку с кадастровым номером …?
• Каким образом на момент проведения судебной экспертизы осуществляется доступ к земельному участку с к/н …?
• При отсутствии прохода/проезда к зданию через земельный участок с кадастровым номером … определить возможность (варианты) такого прохода/проезда.
• Является ли единственным автомобильный проезд к земельному участку с к/н … через дорогу на земельных участках с к/н …?
• При установлении соответствия документации нормам земельного законодательства:
• Соответствуют ли данные землеустроительной документации данным государственного кадастра?
• Какие правила, методики и нормы права в области землеустройства, земельного кадастра, градостроительства и строительства были нарушены при подготовке землеустроительной документации и постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером…?
• Представленный перечень вопросов не является исчерпывающим. Для конкретного материала могут быть сформулированы иные вопросы, необходимые для выявления значимой информации.